Przyczyna konfliktu właścicieli apartamentów z deweloperem Tobility w Stegnie

Deweloper Tobility Sp. z o.o. rozpoczął sprzedaż apartamentów w Stegnie w sierpniu 2021 roku. Sprzedaż trwała do końca 2023 roku, a wszystkie ceny apartamentów były stałe — co jednoznacznie określały umowy zawarte w formie aktów notarialnych z wpisanym roszczeniem nabywców do ksiąg wieczystych.

Kluczowe fakty o sprzedaży

• Umowy nie zawierały klauzul waloryzacyjnych. Sprzedaż mieszkań odbywała się w czasie wysokiej inflacji (ok. 15%) oraz po rozpoczęciu wojny w Ukrainie (luty 2022), a deweloper był świadomy tych faktów przy ustalaniu cen.
• Budowa była finansowana w całości lub w większości przez wpłaty nabywców — często sięgające 100% ceny.

Powiązania kapitałowe i osobowe

Podmiot centralny

• Tobility Sp. z o.o. (KRS: 0000425250) — deweloper

Powiązane spółki

• AscoInstal Sp. z o.o. (KRS: 0000501780) — generalny wykonawca Udziałowcy: członkowie rodziny osoby nieformalnie reprezentującej Tobility.
• AscoClima Sp. z o.o. (KRS: 0000603548) — podwykonawca Prezes i udziałowiec: osoba będąca jednocześnie prokurentem Tobility.
• DK HOME Sp. z o.o. (KRS: 0000664447) — zarządca wspólnoty Powołany wyłącznie przez Tobility, z siedzibą pod tym samym adresem.

Wszystkie te spółki są kapitałowo, inwestycyjnie i osobowo-rodzinnie powiązane z Tobility.

Wymuszanie dopłat

Po zakończeniu (opóźnionej o 9 miesięcy) budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, deweloper przesłał nabywcom pisma z żądaniem dodatkowych opłat w wysokości 13,8% pierwotnej ceny. Po wysłaniu pisma, przedstawiciele formalni i nieformalni Tobility rozpoczęli straszenie nabywców lokali poprzez groźby:

• odmowy przeniesienia własności,
• ustanowienia hipoteki,
• ogłoszenia upadłości likwidacyjnej,
• działań o charakterze zastraszającym.

W efekcie wielu właścicieli uiściło dopłaty pod presją. Ponad 25 osób wniosło pozwy sądowe, a część zgłosiła sprawę do prokuratury.

Publikacja prasowa: „Warszawiacy z marzeniami o apartamentach nad morzem. Deweloper żąda dopłat” (Business Insider, 18.03.2025)

Kontrowersje w zarządzaniu wspólnotą

Struktura własności

• 30% powierzchni należy do osoby powiązanej z deweloperem (w tym części wspólne: basen, sauny, sala konferencyjna).
• 18% głosów przypada Tobility z tytułu apartamentów, których własność nie została jeszcze przeniesiona.

Problemy finansowe

• Czynsz za 35 m² apartament: ok. 1 200 zł brutto/miesiąc
• Wspólnota wykazała stratę za 2024 rok, którą obciążono właścicieli.
• Mimo wielokrotnych pism, wniosków i monitów — nie są udostępniane żadne informacje ani dokumenty finansowe, pomimo uprawnień właścicieli wynikających z art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali, co stanowi działanie celowe i rażąco sprzeczne z prawem.

Przykładowe wezwania

• Wezwanie z dnia 19.04.2024
• Wezwanie z dnia 14.12.2024
• Wezwanie z dnia 08.04.2025
• Wezwanie z dnia 19.05.2025

Brak transparentności

Zarząd przez 1,5 roku notorycznie odmawiał udostępnienia:

• kont bankowych wspólnoty,
• dokumentów księgowych,
• informacji nt. rozliczeń kosztów.

Dopiero po blokowaniu przez sąd podwyżek, firma Weston S.A. prowadząca księgowość udostępniła właścicielom lokali część dokumentów, które wykazały wiele nieprawidłowości, między innymi:

• umowę konserwacyjną na 158 000 zł rocznie, mimo że budynek jest nowy i objęty pełną gwarancją. Co ciekawe tę umowę podpisał prezes DK Home, a w imieniu wspólnoty podpisała ją… księgowa zaprzyjaźnionej firmy Weston, upoważniona wcześniej przez tę samą osobę. To oznacza, że zarządca podpisał umowę sam ze sobą, wykorzystując pośrednika. Audyt wykazał też, że właściciel restauracji i basenu nie płaci czynszu na konto wspólnoty - „rozlicza się” wewnętrznie z DK Home. To działanie poza systemem bankowym wspólnoty, bez uchwały właścicieli, czego dowodem są podpisy, pełnomocnictwa i umowy.
• Audyt wykazał również dziwnie małe zużycie ciepłej wody przez strefę SPA oraz kuriozalnie niskie koszty ogrzewania restauracji, te sprawy będą wyjaśniane.
• Podczas zebrania w dniu 18.10.2025 r. okazało się również że „zaginął” fundusz remontowy, został wykorzystany na inne cele? Oraz że wspólnota ponosi, również na rzecz DK Home koszty odśnieżania przez cały rok jak i koszty utrzymania terenów zielonych również przez rok cały. Te sprawy będą również jeszcze dokładnie wyjaśniane.

Działania prawne

• Zaskarżono wiele uchwał wspólnoty — sądy zawiesiły ich wykonanie w trybie zabezpieczenia.
• Toczy się wiele postępowań sądowych (cywilnych i administracyjnych).
• Prowadzone jest także postępowanie przed UOKiK w Warszawie.

Wynajem i praktyki rynkowe

Praktyki ograniczające prawo własności

W umowach deweloperskich znalazł się zapis ograniczający wynajem wyłącznie przez „operatora hotelowego” wskazanego przez dewelopera, co:

• narusza swobodę dysponowania nieruchomością,
• faworyzuje podmiot powiązany z Tobility.

Dyskryminacja gości

• Otwarte dyskryminowanie gości spoza sieci operatora.
• Ograniczenie dostępu do infrastruktury wspólnej (baseny, siłownia, sauna).
• Brak wsparcia recepcji dla osób wynajmujących indywidualnie.
• Negatywne opinie w Google wymierzone w niezależnych właścicieli.

Działania kryminalne i wandalizm

• Zgłoszono celowe uszkodzenie infrastruktury internetowej (m.in. rozdzielnia).
• Policja odmówiła udostępnienia monitoringu na wniosek właścicieli.

Strzały, czyli moment, w którym konflikt przekroczył granicę

Jednak celowe uszkodzenie infrastruktury internetowej to był dopiero początek. Konflikt tak eskalował, że dwa apartamenty zostały ostrzelane. Na szczęście w lokalach nikogo nie było.

Zdaniem właścicieli obiektów powodem mogło być październikowe zebranie, które miało miejsce „chwilę” wcześniej. Stowarzyszenie rozesłało mieszkańcom materiały z audytu i dowody nieprawidłowości, co wywołało gniew na zebraniu wspólnoty - pytania o fundusz remontowy który zniknął, o brak dokumentów, o umowy, które deweloper podpisywał „sam ze sobą”.

Po nagłośnieniu sprawy deweloper wysłał właścicielom propozycje „ugodowe” - osoby, które poszły do sądu zamiast 60 tys. zł dopłaty, mają zapłacić… 150 tys. zł, a jeżeli Stowarzyszenie wycofa wszystkie skargi i zawiadomienia, dopłata „spadnie” do 120 tys. zł. Właściciele są zgodni, że to nie jest ugoda, tylko kolejna próba wymuszenia i nacisku.

Jak przekazują właściciele i posiadacze apartamentów: „Nie damy się zastraszyć”!

Dziś mają oni:

• kopie dokumentów potwierdzające nieprawidłowości,
• dowody na przepływy poza kontem wspólnoty,
• wyroki o zawieszeniu uchwał,
• zdjęcia i film uszkodzonych szyb.

Dlatego teraz sprawą zaczynają interesować się media, ponieważ:

To historia, której nie można zostawić.

To nie jest lokalny spór.

To temat na pełnoskalowe śledztwo dziennikarskie.